不断有高奢酒店签约和入市，但这些项目背后的业主早已换了身份。

《酒管财经》注意到，越来越多的国资企业取代原本的地产商们，成为增量、存量高奢酒店项目的持有者。一组数据显示，国资投资内地酒店交易额占比，已由上一个5年（2015年至2019年）的0.1%，升至最新5年（2020年至2024年）的14.9%，是所有收购方中涨幅最大的经营主体。

这与当下经济形势有关，也与国资开始布局文旅业务的热度有关，更与城市更新、存量焕新的时代大背景密切关联。

只是，同为高奢酒店业主，国资企业与地产商的追求和诉求有哪些不同？它们更看好哪些高奢品牌，又该如何运营好这些酒店资产？

业主最大变量

近日，接近500名求职者来到了武汉丽思卡尔顿酒店的招聘现场。这意味着，该国际顶奢品牌华中地区首店已经无限接近正式开业。

该酒店位于武汉越秀国际金融中心T5写字楼46—59层，拥有205间奢97国际房。酒店还拥有四间餐饮场所，包括全日餐厅、高端中餐厅、FLAIR特色餐厅酒吧以及大堂酒廊。行政楼层的宾客还可以在行政酒廊享受私密空间和非凡礼遇。

有消息称，该酒店将于今年年底开业。

值得关注的是，这家酒店的业主是越秀集团——广州市资产规模最大的国有企业之一。

《酒管财经》注意到，在这一两年，国内新开或正在筹建的高端、奢华酒店项目，具有国资、央企背景的公司占据了足够高的比例。

除了上述新开（筹开）酒店，在高星酒店拍卖过程中，国资身影同样浮现。

8月22日，深圳“最大”酒店成功出让，福田国资企业以超34亿拿下。

位于宝安区沙井街道的A301-0608宗地，地上的项目原为深圳市湾区会展国际酒店，定位为集群型城市商务园林式酒店，总投资超30亿元，拥有约4000套客房，是深圳市内规模最大的酒店之一。

竞得方为深圳市福田文旅城服有限公司，是由深圳市福田区财政局全资控股的国有独资企业。

无独有偶。

2025年4月，备受关注的南充天来酒店及附属资产第十一次网络司法拍卖尘埃落定。南充市属国企——四川巽航贸易有限责任公司，以底价2.208亿元成功竞得该资产包。

另外，正在建设的峨眉山悦榕庄酒店，现在业主方为峨眉山文旅交通集团下属景城公司。该项目曾于2022年因原业主资金问题暂停。2023年底，前者以1.07亿元完成对项目公司95%股权的承债式收购，并于2024年5月正式复工。

不难看出，国资对于存量高星酒店项目，同样保持高度关注。

高奢酒店业主群？

结合相关行业报告，上述个体感知的确是整个市场发生变化的外在体现。

仲量联行日前发布的《中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南》显示，2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元。

其中，中国内地酒店投资市场从由开发商和房地产基金主导逐渐向多元化发展。高净值人士及家族办公室、私有企业和国资企业积极入市交易，持续带动酒店投资交易活跃度。

图源：仲量联行相关报告

该报告披露的数据显示，在2015年至2019年，国资企业投资内地酒店交易额占比只有0.1%。到了2020年至2024年，这一数字已经提升到14.9%，是所有收购方类型中涨幅最大的经营主体。

去年底，锦江丽笙酒店发展部相关负责人在接受《酒管财经》采访时也提到，国有企业、具有政府背景的企业，是我国高星酒店业主构成的重要组成部分。

那么，国资为何选择此时扎堆进入高星酒店市场呢？

首先，进退之间的托底。

很多优质高星酒店项目，因为母公司经营出现问题而遭遇波及。但因其项目体量较大，对于接盘方的资金实力有很大要求。

国资介入，即可确保市场处于平稳当中，又可以相对较低的价格获得优质资产。该情况更多体现在存量酒店和正在建设的高星酒店项目中。

其次，文旅大基建浪潮下，高星酒店项目备受青睐。

城市更新、文旅项目、新城综合体项目等，为酒店品牌提供了落地的空间。很多地方文旅集团，以及国央企正在深度布局文旅产业。

而酒店业务特别是高奢酒店业务，正在成为诸多文旅项目中不可或缺的内容。

尤其是对于兼顾下沉市场和旅游目的地市场的城市群来说，建设高端、豪华酒店集群，已经成为标配之一。

同时，国资文旅集团还纷纷整合成立新的酒店集团，把当地诸多高星酒店进行整合梳理，意在做大做强。而盘活原有资产、投资建设新的项目，自然也是扩大声量的常规动作。

第三，更加牢靠的投资收益。

在资源整合和资本支持方面，国资更加具有优势，其抗风险能力更高。同时，国资对外投资需要考虑投资收入产出比，而高星酒店拥有相对稳定和牢靠的收益，并且管理标准化程度较高，所以成为前者投资的重要关注领域。

高奢酒店？

在地产时代，高星酒店扮演的角色更多在于配套。但是，在当下这波布局中，国资对于高奢酒店项目提出了更多要求。

锦江丽笙酒店发展部相关负责人就提到，国资投资高星酒店，它们的投资动作更加谨慎，对于酒店管理公司的要求更高，对于酒店品牌更加挑剔。同时，对于未来的投资回报、运营测算以及设计细节的要求都更高了。

《酒管财经》认为，这一轮国资布局高奢酒店中，国内由国资控股的酒店集团，更具先发优势。

比如锦江、首旅、雷迪森等酒管集团，旗下的高端和奢华品牌，在项目签约上拥有身份上的优势。不过，这种优势能否转化成实打实的项目落地，还有待观察。

第二，业主更加看重投资回报，高端奢华酒店品牌也会面临分化。

在与国资企业磨合的过程中，并不是所有高奢酒店品牌都能适应新业主现阶段的诉求。尤其是国际全服务酒店品牌，更需在坚持自我和迎合业主需求上寻找到契合点。

这也是当下很多国际软品牌进入中国市场的主要原因。相对灵活和包容的标准，可以满足业主更加多元的诉求。

第三，专注存量改造的高端和奢华酒店品牌迎来发展机遇。

这个大趋势愈发明显。很多城市的单体高端酒店，在进入翻新改造升级期，通常会面临这样的选择。

而在市场上，越来越多的酒店集团开始盯上这一市场。针对高端酒店，不同酒店集团都推出了相关品牌和政策。比如华住集团的美仑美奂Maxx、部分国际酒店集团的软品牌等。

这种通过相对较少投资而获得更多收益的动作，正在成为新的高星酒店业主追求投资回报率的核心动作。

国资布局高星酒店，优势在于资源整合，短板则在于机制相对僵化（审批、激励等）、财务考核（国资改革的三年期限与高星酒店十年前后的投资回报之间冲突）。

在此过程中，国资布局高星酒店业务，要勇于打破舒适区，根据消费者需求，用酒店的确定性来对抗不确定的市场环境。

END.